Placement accessible à tous, reconnu pour la stabilité de ses rendements et adossé à de l’actif tangible qu’est l’immobilier, les SCPI continuent d’attirer les investisseurs en quête de revenus passifs et de diversification patrimoniale. Ce, sans les contraintes de gestion.
Quelles sont alors les caractéristiques des marchés primaire et secondaire dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI ? Comment procéder à leur cession et à leur transmission, en concordance avec vos objectifs patrimoniaux ?
L’achat de parts de SCPI : les marchés primaire et secondaire
Il existe deux principales plateformes pour acquérir des parts de SCPI : le marché primaire et le marché secondaire.
Le marché primaire est celui sur lequel la société de gestion émet de nouvelles parts. Il s'agit de la première souscription. Les avantages sont nombreux, par exemple la possibilité de bénéficier d'une fiscalité avantageuse (par le biais des dispositifs de défiscalisation), de mettre en place le démembrement qui est un montage patrimonial également intéressant sur le plan financier et fiscal.
Deux types de SCPI sont proposées : les SCPI à capital fixe et celles à capital variable, dont les procédures de revente sont liées à leur caractère juridique respectif. Une fois le capital atteint, les SCPI à capital fixe sont fermées à la souscription. Ce qui n’est pas le cas pour les SCPI à capital variable qui peuvent être souscrites à tout moment.
Le marché secondaire propose des parts déjà émises par d'autres investisseurs. Les échanges sont également réalisés sur cette plateforme. Les prix sont négociables, en ce qui concerne les SCPI à capital fixe, en sachant que la cession se fait de gré à gré. Cependant, il est important de se renseigner sur les raisons de la vente. En effet, la négociation tient compte de la valeur de reconstitution de la SCPI ainsi que des éventuels objectifs de plus-value.
Pour les SCPI à capital variable, les prix sont fixés par la société de gestion, après confrontation de l’offre et de la demande. Les risques de moins-value sont donc au rendez-vous, notamment s’il s’agit d’une SCPI ayant baissé en performances.
La transmission des parts de SCPI
La transmission des parts de SCPI peut intervenir en cas de décès ou de donation.
- En cas de décès : les parts de SCPI sont transmises aux héritiers en fonction des dispositions testamentaires ou des règles légales de succession.
- En cas de donation : il est possible de donner de son vivant des parts de SCPI à un ou plusieurs bénéficiaires. Par exemple, dans le cadre d’une donation au dernier vivant (c’est-à-dire entre époux), d’une donation simple (à un seul enfant) ou encore d’une donation-partage (entre plusieurs enfants). À noter que les donations font l’objet de paiement de droits, lesquels sont associés à des abattements qui sont renouvelés tous les 15 ans et qui sont déterminés en fonction du lien de parenté avec le donateur.
Remarque : la transmission peut aussi s’effectuer par le biais du démembrement de propriété. Il est en effet possible de souscrire à des parts en usufruit et de réaliser une donation des parts en nue-propriété à ses héritiers. Cette démarche est alors réalisée en présence d’un notaire. Les avantages pour l’usufruitier : il achète les parts à un prix décoté et perçoit les dividendes de la SCPI. Pour les nus-propriétaires, ils sont temporairement privés de dividendes jusqu’à ce que l’usufruit se dissoute, c’est-à-dire soit au décès de l’investisseur en usufruit (pour un montage en viager), soit à la fin de la période déterminée par les deux parties. Soulignons cependant que toutes les parties sont considérées comme des actionnaires à part entière et qu’elles bénéficient aussi bien du droit au vote (lors des assemblées générales) que du droit à l’information.
