Dans un marché immobilier de plus en plus concurrentiel, beaucoup de porteurs de projets se heurtent aux mêmes blocages : accès aux opportunités off-market, complexité juridique, délais, et surtout financement. L’Union des Marchands de Biens (UMDB), fondée par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, s’est positionnée comme un club privé d’achat-revente express: les membres sourcent des opportunités, tandis que l’UMDB apporte un cadre complet d’exécution (analyse, structuration, juridique, opérationnel) et un point différenciant majeur : le financement intégral des opérations validées, sans apport et sans crédit bancaire pour le membre.
Une question revient souvent : combien coûte l’UMDB? Le club ne publie pas de tarif en ligne, ce qui peut intriguer. Pour autant, le fonctionnement revendiqué est clair : prix par paliers fixes, communiqués uniquement après un entretien de sélection, et un modèle économique centré sur le partage des marges lorsque des opérations aboutissent.
UMDB en une phrase : un club d’exécution immobilier, pas une agence et pas une “formation classique”
L’UMDB se présente comme un dispositif d’association opérationnelle : le membre est le relais terrain (sourcing, suivi local, commercialisation selon les opérations), et l’UMDB mobilise l’infrastructure et l’expertise pour sécuriser et exécuter le projet.
Selon la présentation du modèle, l’objectif n’est pas d’accumuler des heures de théorie, mais de permettre aux membres de progresser par des opérations réelles, avec une structuration professionnelle et des moyens habituellement réservés à des acteurs expérimentés.
Ce qui rend le modèle particulièrement attractif
- Accès à des opportunités via le terrain et le off-market (le membre apprend à les créer et à les sourcer, plutôt qu’à attendre des “deals tout faits”).
- Analyse rapide des dossiers (délai annoncé de l’ordre de 24 à 48 heures pour une réponse argumentée via un comité d’analyse).
- Structuration juridique et opérationnelle (avec des ressources expertes).
- Financement intégral des opérations validées par les fonds propres annoncés de l’UMDB, sans solliciter l’apport ni la capacité d’endettement du membre.
- Partage de la marge: les intérêts sont alignés, puisque la rémunération significative du dispositif intervient lorsque l’opération réussit.
Pourquoi le prix UMDB n’est pas public : une logique de sélection, pas un “produit catalogue”
L’UMDB explique ne pas afficher un prix unique en ligne, car l’adhésion fonctionne par paliers (niveaux d’accompagnement et modalités de partage de marge différentes), et parce que l’accès est sélectif. Le prix est annoncé comme fixe par palier, mais communiqué après validation lors d’un processus d’entretien (cliquez pour voir).
Autrement dit : l’UMDB ne se présente pas comme une page de paiement en libre-service. L’approche est décrite comme celle d’un club privé qui recrute des profils engagés, capables d’être performants sur le terrain et de s’inscrire dans une logique d’association.
Le rôle “filtre” du prix d’entrée
La philosophie affichée par les fondateurs est que le montant d’entrée sert à :
- Financer l’écosystème (juristes, analystes, outils, plateforme, événements, masterclass, etc.).
- Filtrer les profils: privilégier des membres “réveillés”, actifs, orientés exécution.
- Créer de l’engagement: transformer une intention en passage à l’action.
Comment l’UMDB gagne de l’argent : le cœur du modèle repose sur le partage des marges
Le modèle économique mis en avant se distingue des systèmes basés principalement sur la vente d’accès à du contenu. Ici, l’UMDB indique que ses revenus sont fortement liés au fait que des opérations immobilières soient menées à terme, puisque la rémunération est structurée autour d’un partage de marges entre l’UMDB et le membre associé.
Dans les exemples déclarés, l’écosystème revendique des opérations ayant généré des marges allant de 100 000 € à plus de 4 millions d’euros nets (sur différentes opérations). L’idée mise en avant : plus les opérations sont solides et exécutées efficacement, plus chacun y trouve son intérêt.
Une promesse de cadre et d’outillage, pas une promesse d’enrichissement automatique
Point important : le dispositif est présenté comme visant des marges minimales ciblées autour de 30 % sur les opérations (objectif de cadrage), mais il est aussi indiqué qu’il n’existe aucune garantie de gain automatique liée au seul fait de rejoindre le club. La performance dépend notamment de :
- la qualité du sourcing et des négociations,
- la solidité du dossier,
- les conditions de marché,
- et l’implication réelle du membre sur le terrain.
Que comprend l’adhésion UMDB : ce que vous financez concrètement
Selon la description communiquée, l’adhésion n’est pas présentée comme un simple “droit d’entrée”, mais comme un financement des ressources nécessaires pour analyser et exécuter vite, avec un niveau professionnel.
Un écosystème d’experts mobilisés
- Juridique: appui de juristes et interlocuteurs spécialisés (et interaction avec l’écosystème notarial selon les besoins).
- Comité d’analyse: étude de dossiers et retours argumentés dans des délais annoncés courts.
- Direction d’opérations: structuration et pilotage opérationnel sur les projets.
Des outils et une méthode orientés exécution
- Plateforme interne: ressources, documents, process.
- Outils de calcul: aide à l’évaluation des marges, à la décision et au cadrage.
- Masterclass et événements : montée en compétences appliquée, axée terrain.
Le point différenciant : financement intégral des opérations validées
Le club met en avant que les opérations validées par le comité sont intégralement financées par l’UMDB, ce qui permet au membre de participer à des opérations sans immobiliser son épargne et sans recourir à un crédit bancaire personnel. Dans la logique présentée, le membre apporte surtout :
- du temps,
- du réseau local,
- de la prospection,
- et une capacité à faire avancer le projet sur le terrain.
Le “montant d’entrée” : une avance sur frais annoncée comme remboursée à la première opération finalisée
Un élément central de l’offre, tel qu’il est présenté : le montant d’adhésion est décrit comme une avance sur frais qui serait remboursée lors de la première opération finalisée. Cette mécanique vise à repositionner l’adhésion comme un coût d’activation de l’écosystème plutôt qu’une dépense “perdue”, à condition que le membre aille au bout d’un premier projet.
Il est également précisé que les prix sont fixes par palier et que la négociation du tarif n’est pas l’approche retenue, afin de maintenir une logique d’équité entre membres (tout en évoquant la possibilité d’un paiement échelonné selon les cas).
Le processus de sélection UMDB : un parcours en plusieurs étapes
L’absence de prix public s’accompagne d’un recrutement présenté comme structuré, avec un objectif : intégrer des membres capables d’agir comme des associés opérationnels.
Étapes généralement décrites
- Dépôt de candidature: parcours, motivations, ambition, capacité à s’impliquer.
- Entretien de découverte: qualification du profil, alignement avec les valeurs annoncées (intégrité, détermination, collectif).
- Commission d’admission: examen interne des profils jugés pertinents.
- Présentation des paliers et des prix: uniquement si le profil est validé, lors d’un rendez-vous dédié.
L’idée mise en avant : l’UMDB ne cherche pas à multiplier des adhésions passives, car l’analyse de dossiers et la mobilisation des équipes ont un coût. Le modèle vise donc des profils capables de générer du flux (opportunités) et de participer à la réussite opérationnelle.
À qui s’adresse l’UMDB : profils engagés, orientés terrain
D’après la présentation, l’UMDB s’adresse à des personnes prêtes à s’investir, qu’elles soient débutantes ou expérimentées, avec une appétence pour :
- la prospection et la négociation,
- la réactivité,
- la rigueur de suivi,
- et une logique d’exécution (plutôt que de consommation de contenu).
Profils souvent cités
- Investisseurs souhaitant accélérer, monter en gamme ou changer d’échelle.
- Entrepreneurs cherchant un véhicule de création de valeur via l’immobilier.
- Marchands de biens voulant déplafonner (opérations plus ambitieuses, structurations plus complexes).
- Cadres et profils en reconversion prêts à apprendre vite par le terrain, avec un cadre et des experts.
Ce positionnement implique en creux que l’UMDB n’est pas présenté comme adapté aux personnes recherchant un revenu sans implication ou une solution “automatique”.
Ce que le cadre UMDB peut permettre : des opérations plus ambitieuses, plus rapides, mieux structurées
Les bénéfices mis en avant par ce type de structure se résument souvent en trois accélérateurs : opportunités, exécution et financement.
1) Meilleure capacité à transformer une opportunité en opération finançable
Beaucoup de bonnes affaires échouent non pas sur l’idée, mais sur la capacité à produire un dossier solide, à cadrer juridiquement, et à avancer vite. L’UMDB se positionne comme une équipe qui industrialise cette partie.
2) Accès à une logique “association” plutôt que “solitude”
En marchand de biens, le détail fait la marge : clauses, délais, risques, commercialisation, coordination. L’intérêt d’un collectif structuré est de réduire l’improvisation et d’augmenter la qualité d’exécution.
3) Le financement intégral comme levier de passage à l’échelle
Lorsque le financement n’est plus l’obstacle principal du membre, l’énergie peut se concentrer sur ce qui crée réellement de la valeur : le sourcing, la négociation, la structuration intelligente et la vitesse d’exécution.
UMDB vs autres options : tableau comparatif pour comprendre la différence de logique
| Option | Ce que vous obtenez | Limite fréquente |
|---|---|---|
| Formation immobilière “classique” | Méthode, cours, documents, parfois coaching | Vous restez seul pour financer, structurer, exécuter et assumer le risque opérationnel |
| Agence / chasseur | Accès à des biens, intermédiation | Pas une structure d’association ni un cadre complet de montage juridique et financier pour votre opération |
| Investir seul | Liberté totale, apprentissage rapide | Freins possibles : banques, expertise, erreurs coûteuses, plafond de financement |
| UMDB (club privé) | Association : expertise + structuration + financement + outils + partage de marge | Nécessite implication terrain et sélection ; pas de gain garanti sans exécution |
Exemples de résultats évoqués : marges annoncées de 100 k€ à 4 M€ nets
Dans les communications liées au modèle, des exemples de marges nettes sont mentionnés, allant de 100 000 € à plus de 4 000 000 € selon les opérations. Ces chiffres servent à illustrer le potentiel d’opérations de marchand de biens quand elles sont bien structurées, correctement financées, et exécutées avec rigueur.
À lire comme des exemples et non comme une promesse uniforme : le niveau de marge dépend fortement du dossier, de la stratégie (achat-revente, découpe, valorisation), des coûts, des délais, et des conditions de marché.
Maximiser vos chances de réussite dans un modèle comme l’UMDB : l’approche terrain
Si vous envisagez un modèle basé sur l’association et le partage de marges, la clé est de devenir excellent sur les éléments que vous contrôlez directement : la qualité du sourcing et l’exécution terrain.
Habitudes qui font la différence
- Créer du flux: contacter, visiter, relancer, multiplier les pistes sérieuses.
- Documenter: photos, métrés, hypothèses de coûts, éléments de contexte (copropriété, servitudes, urbanisme, commercialisation).
- Négocier: obtenir des conditions qui protègent la marge (prix, délais, clauses).
- Être réactif: une bonne opportunité se joue souvent sur la vitesse et la clarté du dossier.
FAQ sur le prix UMDB et le fonctionnement de l’adhésion
Le prix UMDB est-il négociable ?
Selon le fonctionnement décrit, non: les prix sont annoncés comme fixes par paliers, afin de garantir une équité entre membres. Il est toutefois évoqué que le paiement peut être échelonné selon les modalités proposées lors de l’entretien.
Pourquoi ne pas afficher les tarifs directement ?
Parce que l’adhésion est présentée comme sélective et structurée en paliers. Les prix seraient communicés uniquement après entretien, une fois que le profil est jugé aligné avec l’exigence d’implication.
À quoi sert l’adhésion si l’UMDB se rémunère au partage de marge ?
L’adhésion est présentée comme finançant les coûts de l’écosystème : experts, comité d’analyse, plateforme, événements et masterclass. Elle sert aussi de filtre, puisque l’UMDB indique privilégier des membres actifs (et éviter les adhésions “passives”).
Le montant d’entrée est-il perdu ?
Dans la communication décrite, il est présenté comme une avance sur frais annoncée remboursée à la première opération finalisée. Comme toute démarche liée à la réalisation d’opérations, cela suppose d’aller au bout d’un projet.
Y a-t-il une garantie de gains ?
Non. Le cadre vise des marges minimales ciblées autour de 30 % sur les opérations, mais il est explicitement indiqué qu’il n’existe aucune garantie de gain automatique. Les résultats dépendent du marché, des dossiers et de l’implication du membre.
Ce qu’il faut retenir
- L’UMDB, fondée par Nassim Boukrouh et Hugo Legname, se présente comme un club privé d’achat-revente express, basé sur l’association avec ses membres.
- Le membre source des opportunités, l’UMDB apporte expertise juridique, structuration, outils, et financement intégral des opérations validées, sans apport ni crédit bancaire pour le membre.
- Le prix n’est pas public : il existe des paliers fixes, communiqués après un entretien de sélection.
- Le modèle met en avant un alignement d’intérêts via le partage des marges, avec des exemples déclarés allant de 100 k€ à 4 M€ nets selon les opérations.
- L’adhésion est présentée comme une avance sur frais, annoncée comme remboursée à la première opération finalisée, mais les résultats dépendent de l’exécution : pas de promesse de gain automatique.
Pour les profils qui veulent passer du “projet” à l’opération, avec un cadre, des experts et un financement intégral annoncé, l’UMDB met en avant une proposition de valeur orientée performance : apprendre en faisant, structurer comme des pros, et viser des marges ambitieuses grâce à une exécution disciplinée.
